Жилье второй категории

Минстрой предложил приравнять все готовые апартаменты к жилью, и запретить их строить в дальнейшем. В ведомстве пояснили, что те объекты, на которые уже есть разрешение, не пострадают. Если вы приобрели апартаменты на этапе строительства, переживать преждевременно. К обсуждению проблемы подключился Совет Федерации. Сенаторы предложили законодательно закрепить особый статус апартаментов. Каким может быть этот статус, как грядущие перемены отразятся на стоимости апартаментов, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— В чем проблема с апартаментами? Почему нельзя оставить все как есть?

— По сути, апартаменты — это незаконное жилье, которое строят на площадках, имеющих разрешение только на постройку нежилых помещений. Возникает социальный конфликт, потому что люди думают, что они покупают квартиры для жилья, и как другие жители города, они рассчитывают на социальную инфраструктуру. Но в том то и дело, что апартаменты социальной инфраструктурой не обеспечены — на них нет мощностей школ, детских садов, поликлиник. Получается, что застройщики возвели, продали и удалились, а люди купили, и дальше ждут от города каких-то обязательств. А город на это не рассчитывал.

Изначально таких зданий было немного, начинались апартаменты в элитном сегменте в центре Москвы. Люди, которые покупали апартаменты, были незаинтересованы в социальной инфраструктуре: они все равно лечились за деньги в частных клиниках, водили детей в частные школы. Поэтому пока апартаменты были только в элитном сегменте и в небольшом объеме, проблемы не было. Но по мере того как их количество стало расти, в том числе за счет апартаментов эконом-класса в спальных районах Москвы, ситуация накалялась. Одно дело — превратить в апартаменты 10 квартир в старом особняке в центре города. Если нужно будет, город сможет определить жителей этих 10 квартир в поликлиники. Но когда на окраине города строят апартаменты на 500-1000 квартир, деть их некуда.

— Получается, проблема даже не в том, что сами покупатели апартаментов жалуются, пишут гневные письма администрации с претензиями на социальную инфраструктуру. Проблема в том, что эти люди все равно идут в те же районные поликлиники, водят детей в городские школы, но мест на них там не предусмотрено?

— Конечно. И город понимает, что ему придется вместо застройщика за какие-то деньги на отсутствующих для этого площадках достраивать инфраструктуру.

— Вы сказали, что раньше апартаментов на рынке было не много. Насколько их доля выросла теперь?

— Сейчас апартаментов стали строить меньше, но несколько лет назад, в 2016–2018 годах, доля апартаментов в Москве доходила до 20-25% от всех новостроек. В основном они, конечно, были сосредоточены в дорогом сегменте. Но и в экономе стали появляться даже не единичные объекты, а целые комплексы.

— Проблема с апартаментами касается только мегаполисов?

— Да, в основном, Москва. В меньшей степени — Петербург. Для остальных городов это почти не актуально.

— Реально ли вообще узаконить все готовые и строящиеся апартаменты и превратить их в жилье?

— Альтернатива — сносить то, что уже построено, и выселять из этих апартаментов людей, что приведет к еще большей социальной напряженности. Но властям что-то нужно делать с этим. Не исключаю, что введут понятие «жилье второй категории». Такие были предложения, в частности.

— Что это значит?

— Возможно, налоги и коммуналку сделают такими же, как в обычном жилье. Раз уж это не офисные или коммерческие помещения, а де-факто жилье. Что касается детских садов, школ и поликлиник, возможно, вся социальная инфраструктура будет для жителей такого жилья за дополнительную плату.

— Можно ли вообще ввести полный запрет на строительство апартаментов при том, что у нас активно идет реконструкция промзон, часть зданий в которых отдана именно под апартаменты? И как это отразится на рынке?

— Я думаю, разговоры о полном запрете обернутся только тем, что апартаментов станут строить больше. Для того чиновники и начали все эти разговоры. Лет 10 назад было то же самое. Сначала в Москве дали команду запретить все строительство в центре, а закончилось все тем, что пересмотрели градостроительные нормы и строить в центре стали больше. Более того, ввели программу реновации, подразумевающую реконструкцию целых кварталов.

Все разговоры о запретах нужны как раз для того, чтобы пересмотреть действующие правила и создать почву для того, чтобы можно было «расширить и углубить». Поэтому я считаю, что апартаменты либо совсем приравняют к жилью, либо сделают жильем второй категории. Под это либерализуют градостроительные нормы и начнут строить их еще больше, но уже под другим названием.

Даже в центре Москвы немало территорий, которые нуждаются в реконструкции. Офисы сейчас совсем не актуальны, и это, скорее всего, надолго. Пандемия настолько изменила подход к бизнесу, что многие компании поняли, что работать можно на удаленке. И если другие сегменты восстановятся, когда закончится самоизоляция, то этот сегмент рынка не восстановится совсем. Офисы не нужны, торговля тоже уходит в онлайн. Но в Москве остается немалое количество территорий внутри Садового кольца, которые нужно освобождать от давно неработающих заводов и прочих административных и складских помещений еще советских времен. А чем их застраивать? Жильем, гостиницами, если брать за основу мировой опыт.

— А почему нельзя просто на бумаге изменить назначение земли на жилое строительство и сразу строить нормальные дома вместо того, чтобы менять нормы, чтобы строить что-то между нежилыми и жилыми зданиями?

— Во-первых, могут быть физические ограничения, связанные с близостью к железнодорожным путям, линиям электропередач или высоткам, заслоняющим свет. По санитарным нормам эти участки земли не подходят для строительства зданий, в которых можно жить. Во-вторых, просто не хватает социальной инфраструктуры и ее негде построить.

— То есть, выдавая разрешение на строительство жилого дома, город должен видеть, в какие школы и поликлиники будут ходить жители, и не имеет права выдать разрешение, когда этой инфраструктуры нет.

— Ровно так. Проблема даже не в формальном изменении назначения земли, а в том, что есть физические ограничения, снять которые можно только при комплексном подходе.

— Кто выиграет от того, что апартаменты признают жильем?

— Я думаю, те, кто купил площади в апартаментах еще до принятия каких-либо решений.

— Могут ли вырасти цены на апартаменты просто потому, что чиновники заговорили об их легализации? И как изменятся цены, когда какое-то решение будет принято? Могут ли они сравняться с ценами на обычные квартиры?

— Сейчас в целом рынок на подъеме, и цены подрастают. Поэтому продавцы апартаментов, конечно, тоже цены поднимут. Как будут покупать по этим ценам и каков будет объем рынка, пока не ясно. Я думаю, что не очень большой. Обещания — обещаниями, но чем все закончится, не понятно.

Когда что-то примут, ситуация с ценами будет зависеть от того, что именно примут. Если будут приняты нормативные документы, которые полностью приравняют апартаменты к жилью со всеми правами для жителей, то цены тоже сравняются. И поскольку обычно апартаменты были подешевле квартир, они могут в цене подрасти. Но если их легализуют как «жилье второй категории» с определенными ограничениями, какой-то дисконт останется. Величина этого дисконта будет зависеть от того, насколько близко к жилью окажутся апартаменты.

— Сейчас, я так понимаю, разница в цене между апартаментами и жильем — около 20%?

— Примерно так, если брать сопоставимые объекты. Проблема в том, что не всегда есть с чем сравнивать, особенно когда речь идет об апартаментах в старых особняках в центре города.

— Можно ли сказать, что прямо сейчас купить апартаменты и ждать, когда они подорожают, — выгодно?

— Я думаю, что нет. Первыми поднимут цены продавцы в надежде на лучший расклад. Даже сейчас вы, скорее всего, купите апартаменты по завышенной цене, в которую уже заложен самый лучший расклад. А поскольку на деле все может выйти не так радужно, есть риск потерять деньги.

Анна Семенец

Источник